成都在 2024 年是全国「优等生」（成交全国第一、价格最抗跌），2026 年回归均值：二手价格逐月阴跌，年内累计约 -2.5%，和 70 城整体持平。量靠二手房「以价换量」撑住，新房量腰斩。天府新区是三层市场，新川是高新区里回调最明显的一档。
70 城二手指数 · 8 月环比
-0.4%
年内累计 -2.5%，同比 -5.8%
全市新房指数 · 8 月同比
-5.0%
1~8 月平均 -4.6%
二手挂牌量
26 万套
8 月新政后贝壳口径，7 月 21.2 万
新房狭义去化周期
31.9 月
主城核心 24 月以内
2025 常住人口增量
+6.1 万
2021 年 +24.5 万，连续放缓
兴隆湖较 2021 高点
-38.5%
全市约 -22%
- 全市：价格仍在跌但跌幅收窄（8 月二手环比 -0.4%），成交量二手 23.2 万套创历史新高、新房上半年成交面积 -41%。挂牌 26 万套对应约 13 个月去化，底部区间、无反转信号。
- 天府新区：麓湖 3.8 万稳住，麓山 2.9 万、秦皇寺 2.1 万，兴隆湖 2.35 万（高点 3.82 万），外围刚需 1.3~1.6 万。存量宅地近 6,000 亩，9 月底新供 6,900 元/㎡清水限价地，外围供给压力未解除。
- 新川：二手 2.09~2.2 万，年内 -6.8%，是高新区六个板块里「越往外回调越明显」的那一档。新房 3.0~3.1 万，比二手贵约 40%，由 2024 年 1.85 万地价撑着，不由二手成交撑着。
- 土地：商品房供地 2025 年 -30%、2026 年再 -15.8%，布局回归主城五区；溢价率从年初 8% 滑到 8 月 0.37%，拿地方几乎全是国企央企。
- 大平层与别墅：两个市场。顶豪（麓湖黑系独栋 10.33 万/㎡二手纪录、金融城三期建发海耀 7.69 万/㎡）2026 年逆势创纪录，2,000 万+新房认购 5 个月就超过 2025 全年；次新大平层在补跌（中海城南一号 193 ㎡ 1,155 万 → 840 万、誉峰 1,200 万+ → 760 万），外围大平层腰斩。别墅门槛被四代墅拉到 198 万起，远郊老别墅（牧马山、东山）失去流动性。
- 谁在砸二手：不是买家不够，是供给端两件事。① 卖地：麓湖已售 11,500 套、还有 16,000 套和 2,200 亩待开发，2026 年化成交只有 2021 年的三分之一，从「秒罄」变成持续放量；天府新区存量宅地 6,000 亩加 6,900 元限价地。② 新标准：2024-08 成都新规把半开敞空间从 15% 提到 20%、层高 3 m、架空层不计容，同价新房实得面积多近三成，「次新」概念失效。四代宅自己也有迭代风险：首个四代盘七一城市森林花园 2019 年溢价 28%，2026 年二手已无溢价。
- 人口：仍净流入但年增只有 0.3%，自然增长 2025 年预计首次转负，小学新生两年 -12%。年增 6 万人对应 2~3 万套需求，消化不了 26 万套挂牌。
一、全市逐月：价格指数与成交
70 城指数 · 成都逐月环比（2026 年 1~8 月）
国家统计局，上月 = 100 换算成百分比。二手连续 8 个月为负，8 月 -0.4% 是年内最深的一档之一。
累计指数（2025 年 12 月 = 100）
把逐月环比连乘：新房 98.0、二手 97.5。
同比（上年同月 = 100）
二手同比从 1 月 -5.0% 走深到 5~6 月 -6.3%，8 月收窄到 -5.8%。3 月同比未取到。
年度成交套数：新房 vs 二手（2026 年按上半年 ×2 年化）
二手连续三年 23 万套上下，新房从 2024 年 9.96 万套跌到 2026 年年化 6.4 万套。二手占比 2026 上半年 79%。
2026 年近月成交
| 月份 | 新房成交（套） | 二手成交（套） | 二手挂牌（套） | 备注 |
|---|
| 2026 上半年 | 31,900 | 119,530 | 226,000 | 新房成交面积 400 余万 ㎡，同比 -41.1%；挂牌为 5 月末 |
| 2026-07 | 5,739 | 约 20,000 | 212,018 | 新房环比 +7.5%；二手按 26 日累计 17,699 套推算 |
| 2026-08 | 4,243 | 17,867 | 260,000 | 新房环比 -24.5%、供应同比 -46.8%；二手同比 +2%、环比 -12%；挂牌为新政后贝壳口径 |
| 2026-09（前三周） | — | 15,046 | — | 环比 +16.8%，新政窗口效应；首周新增挂牌 7,920 套（+16.8%）而成交 -7.1% |
新房「成交均价」7 月 19,478 元/㎡、同比 +11%，是套均 140 ㎡、套均总价近 300 万的结构效应。同一套房的价格指数（上图）仍在跌，两者不矛盾。
二、分区对比：天府新区 vs 主城区
各区二手挂牌参考价：8 月 vs 9 月
房天下同口径。高新 > 天府新区 > 锦江 > 青羊 > 武侯 > 成华 > 金牛 > 双流。全区均价被老破小稀释，核心板块成交价是均价的 1.5~3 倍。
年内累计变化：全市 vs 高新区 vs 天府新区 vs 新川
越靠外跌得越多。全市用 70 城二手指数（1~8 月），高新区 1 月 2.2 万 → 8 月 2.1 万，天府新区 58 口径 1 月 18,963 → 房天下 9 月 17,939，新川 58 口径 1 月 → 10 月。
板块梯队：天府新区各板块 vs 高新区各板块（二手，元/㎡）
天府新区内部从 1.98 万到 3.79 万，高新区从 1.65 万到 3.33 万。新川（2.2 万）与秦皇寺（2.1 万）同档，麓山（2.9 万）与金融城（2.85 万）同档。
从 2021 年高点到现在：典型板块 / 小区跌幅
全市均值约 -22%。天府新区外围与中和的次新房跌幅在 -50% 以上，远郊青白江 -24% 但流动性冻结。
| 区域 | 9 月二手参考（元/㎡） | 8 月 | 环比 | 7 月成交均价（克而瑞） | 备注 |
|---|
| 高新区 | 19,715 | 19,806 | -0.46% | 33,775 | 孵化园 3.33 万、金融城 2.85 万、大源 2.78 万、新川 2.2 万、中和 1.65 万 |
| 天府新区 | 17,939 | 17,931 | +0.04% | — | 麓湖 3.79 万、麓山 2.89 万、秦皇寺 2.12 万、怡心湖 1.98 万、兴隆湖 2.35 万成交 |
| 锦江区 | 17,313 | 17,345 | -0.18% | 33,841 | 主城最高成交均价，攀成钢 / 东大街改善盘 |
| 青羊区 | 16,891 | 16,888 | +0.02% | 28,115 | 5 月中坝宅地 16,300 元/㎡，华润 |
| 武侯区 | 14,168 | 14,180 | -0.09% | — | 3 月机投宅地 13,900 底价 |
| 成华区 | 13,411 | 13,416 | -0.04% | — | 3 月万东宅地 16,100 元/㎡，溢价 8.1% |
| 金牛区 | 12,191 | 12,212 | -0.17% | — | |
| 双流区 | 10,356 | 10,377 | -0.20% | — | |
| 龙泉驿 | 8,495 | 9,229 | — | 17,285 | 9 月为腾讯口径，同比 -10% 以上；7 月成交均价为龙泉驿核心盘 |
| 新都 | 9,991 | — | — | — | 同比 -13.3% |
| 郫都 | 9,362 | — | — | — | 同比 -14.1% |
| 青白江 | 5,633 | — | — | — | 从 7,500 跌到 5,700，9 月全市跌得最狠的区 |
圈层口径（9 月）：一圈层（主城 5+2 区）二手成交均价 28,619 元/㎡，三圈层（远郊）7,420 元/㎡、成交面积环比 -59.3%。「全市均价涨 16%」是核心区改善盘集中签约的平均数幻觉。
三、天府新区
二手参考价 · 9 月
17,939
元/㎡，环比 +0.04%，全市第二
新房参考价 · 10 月
23,511
元/㎡；6 月末周均价 24,157
存量住宅用地
5,995 亩
68 宗；已动工未售 1,439 亩、未动工 1,732 亩
直管区常住人口 · 2023
94.3 万
+3.07 万，全市第一
新房去化周期
<12 月
3 月末口径，全市 31.9 月
三层市场，不要看均价
| 层级 | 板块 / 小区 | 价格（元/㎡） | 判断 |
|---|
| T0 稀缺 | 麓湖 | 37,858 | 参考价环比 +1.2%；麓湖生态城挂牌 4.4 万、沉香谷 4.48 万、天玑幻影 3.9 万。湖居 + 自带商业教育，唯一抗跌的一层 |
| T1 已兑现 | 麓山 | 28,919 | 地铁与学校已兑现；但同板块雅居乐花园 2021 年 2 万 → 2026-08 约 1.02 万，板块内分化大 |
| T1 已兑现 | 秦皇寺 / 天府中心 | 21,239 | 总部基地，参考价环比 +1.35% |
| T1 已兑现 | 怡心湖 | 19,799 | 6 号线，供应多（23 盘） |
| T2 分化 | 兴隆湖 | 23,500 | 2021-07 高点 3.82 万，-38.5%。临湖高端 3~4 万，外围刚需跌破 2 万，偏远 1.3~1.5 万 |
| T3 外围 | 万达华府（天府公园东） | 15,700 | 2021 年 3.8 万，130 ㎡ 从 495 万到 206 万 |
| T3 外围 | 南湖国际 | 15,354 | 2026 年成交 1.24~1.54 万 |
| T3 外围 | 万安白沙 | 6,900 | 9 月 29 日「两限一定」地清水限价，定向安置与住房困难群体；给外围刚需盘立了价格锚 |
兴隆湖跌幅是全市均值的 1.75 倍，三条原因：国家级新区概念提前透支；2025 年起分批取消限售，2021 年前后入市的次新房集中挂牌；产业人口落地慢于商业教育配套。看着像「不合理暴跌」，但供给端（存量宅地 + 限价地 + 解限售挂牌）没出清，不满足「跌出来的机会」条件。
供给与人口
- 2025 年供地几乎挂零：只有麓湖 2 宗涉宅地；2025-02 麓山 110.5 亩由中铁天圆底价 11,000 元/㎡、16.21 亿拿下。
- 2026 年开始供：5 月 15 日华阳街道 27.94 亩，起拍 9,600 → 成交 11,700 元/㎡，溢价 21.88%（明信，5 家竞买）；9 月 29 日白沙 7 宗 239.95 亩限价地，楼面 694~760 元/㎡，15 家参拍 14 家进抽签，中交二航 2.34 亿。
- 地王：2024-09 麓湖 37.1 亩，113 轮，24,300 元/㎡，溢价 86.9%，对应新房售价 4 万以上，而麓湖二手 3.8 万，新盘靠产品力不靠板块溢价。
- 人口与产业：直管区 2023 年末 94.33 万（+3.07 万，全市第一），2024 / 2025 分区数据未发布；直管区 GDP 2024 年破 800 亿（+6.5%）；2025 年新增创新型中小企业 199 家、专精特新 43 家；科创生态岛入驻企业超 50 家。年增 3 万人约对应 1 万套需求，存量宅地按容积率 2 折合约 8 万套潜在供应。
四、新川（高新区南）
二手均价 · 10 月
20,871
元/㎡，年内 -6.8%
相对金融城折价
-25%
金融城 2.85 万、孵化园 3.33 万
板块地价 · 2024-07
18,500
元/㎡，高投，溢价 5.71%
高新区人口 · 2024
133.9 万
+1.0 万；GDP 2025 年 3,661.5 亿 +6.1%
新川 vs 天府新区 vs 全市：2026 年逐月（1 月 = 100）
新川 58 口径逐月；天府新区只有 1 月、5 月（58）与 9 月（房天下）三个点，中间按线性连接；全市用 70 城二手累计指数。新川 7 月那个反弹是挂牌结构噪音，8~10 月连跌三个月。
高新区六板块二手价（2026-08）：新川在第四档
「越往外，回调越明显」。中德英伦联邦（中和）2021 年 3.6 万 → 1.6 万，-56%。
新房与二手
| 项目 | 类型 | 价格（元/㎡） | 备注 |
|---|
| 保利新川天珺 | 新房 | 31,494~37,000 | 板块内唯一真四代（6.3m 挑高庭院），比二手主流贵 50% 以上 |
| 中国铁建新川樾 | 新房 | 27,200 | 参考均价；新房价格向 2.7 万下探的样本 |
| 新川雅境 | 二手 | 34,720 | 板块二手最高 |
| 天创蓉耀 | 二手 | 32,315 | |
| 新川板块整体 | 二手 | 20,871 | 10 月，58 口径；腾讯 8 月口径 22,010 |
| 新川板块整体 | 新房 | 30,299~31,428 | 31 盘在售，房天下板块报告 |
- 配套：地铁 6 号线 4 站、61 个公交站；18 幼儿园、7 小学、3 中学；2 商场、6 公园。距金融城约 5 公里。
- 为什么新房贵二手 40%：2024 年 7 月新川 30 亩宅地高投 9.31 亿拿下，楼面价 18,500 元/㎡（板块第四高），加建安与利润对应售价 3 万。二手 2.1 万是市场出清价，两个价格不是同一个东西。
- 2024 年新川曾是全城新房销量第一板块，2026 年回落成「明显回调」档：前两年的销量是新房价格优势 + 限价红利，不是板块基本面突变。
- 判断：新房不碰（价差 40% 要靠未来 5 年二手涨 40% 才打平，而板块二手年内 -6.8%）。二手 2.1 万相对金融城折价 25%，通勤高新南、预算 250~350 万的自住可以在中和（1.65 万）和新川之间选新川，议价目标比挂牌低 5%~8%。
五、大平层与别墅
成都新房已经「清一色大平层、叠拼、洋房」：上半年新房套均超 130 ㎡、总价 200 万以上占比过半、200 ㎡以上占比上升；二手主流却是 95 ㎡、78% 总价 200 万以内。「刚需看二手、高端看新房」已成定局，所以大平层和别墅要分三层看：顶豪、次新、外围。
2,000 万+ 新房认购（至 5/25）
159 套
2025 全年 141 套；金融城三期河东一个板块占 109 套
千万级新房成交（至 5/14）
521 套
同比 +218%（克而瑞）
新房大平层单价纪录
7.69 万
元/㎡，建发海耀精装均价；贝宸 S1 6.4 万、108 户去化超 70%
二手单价纪录
10.33 万
元/㎡，麓湖黑珍珠独栋 1.2 亿成交
160 ㎡+ 新房年供应
13,460 套
2023 年；2020 年 22,425 套，三年 -40%
全市租金最高小区
2.85 万/月
麓山国际圆石滩租金中位数
2,000 万以上新房认购：2025 全年 vs 2026 前 5 个月
159 套里 109 套来自金融城三期河东，顶豪热是一个板块的热，不是全市高端普涨。
160 ㎡以上新房供应（套）
克而瑞监测，2020~2023 年连续三年下降、年均 -16%。量少了，但集中到核心区、单价更高。
金融城次新大平层：前次成交 vs 2026 年成交（万元）
同小区同户型。中海城南一号 193 ㎡ -27%，誉峰四居 -37%，西派善成 180 ㎡ -7%「尚未破发」。
顶豪与别墅成交单价梯队（万元/㎡，2025~2026 年成交）
麓湖黑系独栋与麓山国际 6~10 万一档；中海城南官邸独栋 6.35 万；云树挂牌均价 5 万；麓山印象联排 1.4 万；牧马山联排约 1 万。同样叫「别墅」，价差 10 倍。
新川大平层：在售新房 vs 二手（万元/㎡）
新房大平层 2.6~3.4 万，二手次新大平层万科海悦汇城 2.4~2.8 万，板块二手均价 2.09 万。新房比同板块二手大平层贵 20%~40%。
顶豪与别墅成交 / 挂牌明细
| 时间 | 项目 | 板块 | 产品 | 面积（㎡） | 总价（万） | 单价（万/㎡） | 备注 |
|---|
| 2026 | 麓湖黑珍珠 | 麓湖 | 独栋 | 1,162 | 12,000 | 10.33 | 成都二手单价纪录；黑系去年约成交 10 套独栋，套均 6,000~8,000 万 |
| 2026-06 | 麓湖黑珍珠（法拍） | 麓湖 | 独栋 | — | 16,800 起拍 | — | 评估 2.35 亿，起拍 1.68 亿无人应价流拍，4.5 万人次围观，仍处查封 |
| 2026-04 | 麓山国际社区（法拍） | 麓山 | 清水独栋 | 857.5 | 5,406 | 6.3 | 评估 3,816 万、起拍 3,826 万，50 次出价溢价 32% |
| 2025~26 | 麓山国际黑玺 | 麓山 | 独栋 | — | — | 10.14 | 黑珍珠之前的二手单价纪录 |
| 2026 | 伊泰天骄 | 金融城 | 顶跃 | 763 | 6,980 | 9.14 | |
| 2025 | 文儒德 | 金融城 | 大平层楼王 | 251 | 2,350 | 9.33 | |
| 2026 | 中海城南官邸 | 金融城 | 独栋 | 328 | 2,088 | 6.35 | 同板块挂牌最高 9.4 万/㎡，与曙光国际 8,358 元/㎡同在金融城 |
| 2026 | 领秀别墅 | 金融城 | 精装独栋 | 825 | 3,600 | 4.3 | |
| 2026-01 | 中海城南一号 | 金融城 | 大平层 193 ㎡ | 193 | 840 | 4.3 | 2022 年同户型 1,155 万（6 万/㎡）；当前挂牌 3.9 万，项目最低挂牌 3.3 万 |
| 2026 | 誉峰 | 金融城 | 大平层四居 | — | 760 | — | 两年前 1,200 万以上 |
| 2026 | 西派善成 | 金融城 | 大平层 180 ㎡ | 180 | 789 | 4.4 | 去年同户型 850 万；2023 年开盘即售罄的现象级大平层 |
| 2026-07 | 麓湖沉香谷 | 麓湖 | 大平层 | — | — | 4.48 | 挂牌均价，环比 +3.9%；天玑幻影 3.9 万 |
| 2026 | 麓湖云树 | 麓湖 | 别墅 | — | — | 5.05 | 挂牌均价 |
| 2026 | 麓山印象 | 麓山 | 别墅 | 118 | 169 | 1.44 | 麓山板块的低端别墅样本 |
| 2026-08 | 麓山板块整体 | 麓山 | 二手 | — | — | 2.91 | 参考价，环比 -0.23%；别墅挂牌 168 万~2,400 万 |
| 2026-03 | 万达华府 | 天府公园东 | 大平层 130 ㎡ | 130 | 207 | 1.59 | 2021 年 495 万（3.8 万/㎡），-59% |
| 2026 | 南湖国际社区 | 南湖 | 二手 | — | — | 1.1~1.5 | 高点 2.7 万 |
| 2026 | 万科海悦汇城 | 新川 | 次新大平层 | — | — | 2.4~2.8 | 新川成交均价最高小区；东区满五 2.4 万 |
在售大平层与别墅新房（天府新区 / 新川）
| 项目 | 板块 | 产品 | 面积（㎡） | 单价（万/㎡） | 总价（万） | 备注 |
|---|
| 麓湖丽世缦华 | 麓湖 | 大平层 + 别墅（四代） | 270~470 | 6.1~12.1 | — | 一期整盘 155 套；二期 186 / 195 ㎡ 入门大平层主流总价 1,000~1,500 万；天府新区首个四代宅 |
| 麓湖青鸾屿（C17） | 麓湖 | 纯大平层 | 220~550 | — | 990~1,800 | 2026 上半年麓湖大平层成交 1,000~1,500 万占 56%、1,500~2,000 万占 32% |
| 麓湖生态城在售大平层 | 麓湖 | 大平层 | — | 4.6 | — | 参考均价；上半年金额榜第二，332 套 26.32 亿 |
| 龙湖·天府原著 | 天府中央墅区 | 四代墅（一墅六院） | 168~187 | 约 1.1 | 198 起 | 2025-10 开盘即别墅销量榜首，一季度进入清栋；把别墅门槛拉到 200 万 |
| 天府壹号院 | 天府新区 | 叠院（上/中/下叠） | 260~360 | 约 2.1~2.8 | 610~760 | 2026-06 精装交付 |
| 中铁卓萃 | 天府新区（6 号线蒲草塘） | 四代大平层 | — | 约 2.9 | 380 起 | 35~45 ㎡庭院 + 6 m 挑高，得房率 130%~140%；渠道常标「新川南」，实属天府新区直管区 |
| 保利新川天珺 | 新川 | 四代大平层 | 143 / 169 / 205 | 3.1~3.7 | — | 新川唯一真四代（6.3 m 双层挑高庭院）；737 户；比二手主流贵 50% 以上 |
| 人居沁川林语 | 新川 | 大平层（2T2 私梯） | 166~188 | 2.9 起 | 485 / 580 起 | 791 户，精装 2,920 元/㎡ |
| 中国铁建新川樾 | 新川 | 改善 | — | 2.72 | — | 新川新房向 2.7 万下探的样本 |
| 远大海湾云锦 | 新川 | 大平层 | 169~255 | 2.6 | — | 容积率 4.98；此前一年 348 套卖 155 套 |
| 兴唐新川雅境 | 新川 | 套四 | 132 / 143 | 约 3.2~4.0 | 423~574 | 得房率 90%+；二手挂牌 3.47 万为板块最高 |
| 牧马山叠拼 / 洋房 | 双流牧马山 | 1.5 容积率低密 | — | 约 1.0~1.5 | 80~150 | 现房；牧马山易城 1.52 万，三盛翡俪山联排二手约 0.95 万（2020）；商业配套多年未改善 |
判断
- 顶豪是另一个市场：麓湖黑系、麓山国际、金融城三期（建发海耀、贝宸 S1）在 2026 年创纪录，买家把它当通胀对冲，不看租售比。但 159 套 2,000 万+ 认购里 109 套来自金融城三期一个板块，顶豪热不外溢。
- 次新大平层在补跌：中海城南一号、誉峰这类 2021~2022 年 5~6 万/㎡成交的金融城大平层，2026 年成交 4.3 万、挂牌 3.3~3.9 万，跌 25%~37%。这是过去两年「成都抗跌」口径里没有体现的部分。外围大平层（万达华府、南湖国际）腰斩。
- 二手大平层流动性是硬伤：二手买家 78% 总价 200 万以内、主流 95 ㎡，大平层二手是薄市场。中心城区租售比 1:531（约 44 年回本），郫都挂牌周期 182 天是高新南的 3 倍。买大平层二手要按「持有 5 年以上、卖出折价 5%~10%」做预算。
- 四代宅把别墅门槛打到 200 万：龙湖天府原著 168~187 ㎡四代墅 198 万起、中铁卓萃四代大平层 380 万起，直接对标老别墅与老大平层。牧马山、东山这类远郊联排（1 万上下、配套未改善、装修沉没成本上百万）没有二手买家，别碰。
- 天府新区怎么选：预算 1,000 万+ 看麓湖大平层（4.5~6 万，租金与流动性全市最好）；预算 400~800 万看麓山 / 秦皇寺次新大平层或天府壹号院叠拼，只认已开通地铁与已招生学校；200 万档的四代墅是新房对老别墅的降维打击，适合自住不适合投资（低密远郊、二手没有对标）。
- 新川怎么选：大平层新房 2.6~3.4 万 vs 二手次新 2.4~2.8 万，只有自住且非要新房的才买人居沁川林语（2.9 万、私梯）；投资或兼顾流动性选万科海悦汇城东区这类满五次新（2.4 万）。保利新川天珺 3.1~3.7 万比二手主流贵 50% 以上，只自住狠压价。
六、谁在砸二手：卖地节奏与新标准（以麓湖为样本）
二手房最核心的对手不是别的二手房，是「同一个板块里不断出来的新房」。新房的量由政府卖地和开发商推盘节奏决定，新房的质由规划新规决定。麓湖是最好的样本：它从 2021 年的「秒罄」变成 2026 年的持续放量，手里还压着 1.6 万套。
麓湖 2021 年
89.7 亿
全市单盘第一；推盘近 2,000 套，史上推新最多的一年
麓湖 2026 上半年
26.3 亿
332 套，年化约 53 亿 / 660 套，约为 2021 年的 59% / 33%
麓湖已售 / 剩余可售
1.15 万 / 1.6 万套
剩余地块 2,200 余亩；按年化 660 套要卖 24 年
麓湖交付 / 常住
9,026 / 4,870 户
入住率 54%；2026 年交付大年约 3,700 户
新规得房率
95% → 110%
保利同一 143 ㎡户型，新规后实得面积 +15%；龙湖 102%~111%
价格倒挂城市
22 / 30
2026 上半年 30 个重点城市里新房比周边次新便宜的
麓湖年成交套数：2021 vs 2026 年化
2021 年推新近 2,000 套、销售 89.7 亿；2026 上半年 332 套 26.3 亿。开盘仍能卖（C23 鸿屿长洲 108 套当天 98 套），但是「每批都卖得掉」，不再是「一年抢光两千套」。
麓湖货量：已售 vs 剩余可售（套）
剩下的比卖掉的还多。开发商自己的新货是麓湖二手最大的对手，而且新货按新规建、得房率更高。
同样 143 ㎡建面，实得面积（㎡）：旧规 vs 新规 vs 四代极限
2024-08 成都规划技术规定：半开敞空间 15% → 20%、层高不低于 3 m、架空层与配套不计容。同价位新房「可用面积多近三成」，等于二手要先打七折才算同价。
麓湖十年：从秒罄到放量
| 时间 | 事件 | 数字 | 对二手的含义 |
|---|
| 2020 → 2024 | 新房均价与套均 | 均价 2.4 万 → 4.1 万（+71%）；套均面积 179 → 226 ㎡；套均总价 932 万（+53%） | 新房一路做大做贵，二手 3.8 万被新房 4.1~4.6 万「托着」，但买家被引向新房 |
| 2021 | 推新 2,000 套、销售 89.7 亿 | 全市单盘第一，史上推新最多 | 这一批 2024~2026 年集中交付（2026 年约 3,700 户），2025 年解限售后进入二手挂牌 |
| 2025-03 | 新旧规转换 | 板率 15% → 20%；文章判断「还没交房，产品已过时」 | 老规房源交付即面对新规产品竞争，次新溢价被抹平 |
| 2025-12 | 丽世缦华一期开盘 | 顶价 12 万/㎡，最贵顶跃近 4,400 万，4 天售罄；已售 90% 以上 | 顶豪仍秒罄，但只有 85 套 |
| 2026-05 | 青鸾屿（C17）取证 | 220~550 ㎡纯大平层，990~1,800 万 | 与二手沉香谷 4.48 万、天玑幻影 3.9 万直接竞争 |
| 2026 上半年 | 成交 332 套 26.32 亿 | 全市金额榜第二（第一建发海耀 120 套 28.37 亿） | 年化只有 2021 年的三分之一（套数） |
| 2026-09 | C23 鸿屿长洲开盘 | 108 套 209 ㎡精装大平层，当天售出 98 套（91%） | 能卖，但要靠精装 + 组团级产品力，不再是板块溢价 |
| 2026 | 剩余货量 | 可售约 16,000 套、待开发 2,200 余亩；已交付 9,026 户、常住 4,870 户 | 按年化 660 套要卖 24 年；入住率 54% 意味着近半数房子还在「可卖」状态 |
新标准怎么砸二手
| 标准 / 规则 | 时间 | 内容 | 对二手的影响 |
|---|
| 成都规划技术规定（2024） | 2024-08 | 阳台、飘窗、入户花园等半开敞空间从 15% 提到 20%；层高不低于 3 m；门厅、物管、首层架空等配套不计容；恢复社区底商 | 保利 143 ㎡得房率 95% → 近 110%，龙湖 102%~111%；同价新房实得面积多近三成 |
| 板率收口 | 2025 | 部分项目板率做到 24%~26%、个别 40%，管理办法收回到 20% | 2024~2025 年那批「超高得房率」新房成为不可复制的一代，它们的二手反而有稀缺性 |
| 国家「好房子」标准 GB 55038-2025 | 2025-05 | 层高不低于 3 m 等强制条文 | 2025 年前的 2.9 m 层高存量房在标准上被定义为「上一代」 |
| 公摊算法 | 2025~2026 | 阳台、飘窗、设备平台不再或半计入公摊；2026 年新交付改善盘得房率 95% 以上、个别逼近 100% | 「次新」概念失效：2018 年的次新在 2026 年新盘面前差一个时代 |
| 四代宅自身迭代 | 2019 → 2026 | 首个四代盘七一城市森林花园 2019 年 432 套 2 万人摇号、溢价 28%；2026-03 挂牌 1.15 万/㎡、成交 1.41 万/㎡，无溢价。隐私、采光、物业费 +30%~50%、庭院维护是硬伤；广州叫停 32 个得房率超 120% 项目；「第五代抬板住宅」已出现 | 新标准是跑步机：买四代的人同样面临五代迭代。溢价只在开盘那一刻，不在二手 |
| 限售解除 | 2025 → 2026-01 | 2024-10-14 前取证的二手住房 2026-01-01 起取消转让限制 | 2021 年高点那批房集中进入挂牌，3 月挂牌 22.75 万套、去化 13.6 个月 |
| 按揭余额 | 2023 见顶 | 个人住房贷款余额 2024、2025 连续两年负增长 | 买家总量在收缩，新房用新规抢走的是存量买家 |
判断
- 卖地的「砸盘」不是全市性的，是板块性的：全市商品房供地两年 -42%，但往主城五区集中，而天府新区（存量宅地 6,000 亩、麓湖 2,200 亩、白沙限价地）和新川（31 盘在售）是新货最多的地方。新房成交只有二手的四分之一，可它决定价格锚：秦皇寺就是新房倒挂把二手压下去的。
- 麓湖的核心风险是自己：二手 3.8 万、新房大平层 4.6 万，看着二手便宜，但新房按新规建、得房率高 15 个点，折算后二手并不便宜；开发商手里 1.6 万套会持续放 20 年，每一批新规产品都在给前一批二手定价。麓湖二手只有「新货不碰的稀缺品类」能保值：临湖独栋、低密岛居、老规里得房率反而更高的组团。
- 新标准是跑步机，不是一次性利空：2024 新规砸的是 2024 年前的二手，2025 板率收口让 2024~2025 那批超高得房率新房变成稀缺，五代抬板又会砸四代。买二手要买「这一代里最好的」而不是「上一代里便宜的」；买新房要买「这一代标准下的极致产品」，否则交房即过时。
- 对天府新区与新川的操作含义：天府新区二手挑 2024~2025 年取证的新规次新（得房率 100%+），避开 2021 年老规高价盘；新川二手选满五次新（海悦汇城），别碰新川天珺这类比二手贵 50% 的四代新房，它交房时五代产品已经在卖。
七、土地市场
商品房用地供应计划（亩）
2024 → 2025 -30%，2025 → 2026 -15.8%，两年累计 -42%。2026 年明确「集中在中心五区」。
2026 年宅地平均溢价率
1~5 月 2.88%、上半年 3.36%、8 月 0.37%（主城 4 宗底价）。流拍率 0，但房企只为核心地块加价。
楼面地价 vs 当前二手价（元/㎡）
大源地价 3.17 万已高于板块二手 2.78 万；麓湖 2.43 万地价对应 4 万+新房；新川 1.85 万地价撑 3 万新房。白沙限价地楼面 760、限售 6,900。
2026 年主要宅地成交
| 日期 | 区域 / 板块 | 亩 | 起拍楼面价 | 成交楼面价 | 溢价率 | 竞得方 | 备注 |
|---|
| 2026-03-31 | 成华 万东 | 48.3 | 14,900 | 16,100 | 8.1% | 越秀 | 当日 5 宗全成交、零流拍 |
| 2026-03-31 | 青羊 外金沙 | 43.1 | 15,100 | 15,500 | 2.6% | 金茂 | |
| 2026-03-31 | 锦江 川师 | 7.4 | 15,800 | 15,800 | 0% | 四川联投 | 底价 |
| 2026-03-31 | 武侯 机投 | 22.2 | 13,900 | 13,900 | 0% | 新希望 & 武侯国投 | 底价 |
| 2026-03-31 | 新都 毗河 | 38.5 | 4,500 | 4,500 | 0% | 香城投资 | 底价 |
| 2026-05-15 | 天府新区 华阳 | 27.9 | 9,600 | 11,700 | 21.88% | 明信 | 4.36 亿，5 家竞买，年内天府新区最高溢价 |
| 2026-05-15 | 青羊 中坝 | 68.4 | 15,500 | 16,300 | 5.16% | 华润置地 | 14.87 亿 |
| 2026-05-15 | 新都 桂湖 | 30.4 | 4,400 | 4,400 | 0% | 新投 | 底价 |
| 2026-09-29 | 天府新区 万安白沙（7 宗） | 240.0 | 604~670 | 694~760 | 限价 | 中交二航 | 「两限一定」：清水限价 6,900 元/㎡，组合供应 + 限价竞买 + 抽签，2.34 亿 |
| 2025-11-06 | 高新 大源 | 58.9 | — | 26,300 | 46% | 远达 | 历史参照 |
| 2025-03-11 | 高新 大源西 | 63.0 | — | 31,700 | 70.4% | 招商蛇口 | 130 余轮，成都楼面价纪录 |
| 2025-02-20 | 天府新区 麓山 | 110.5 | 11,000 | 11,000 | 0% | 中铁天圆 | 16.21 亿，组合供应底价 |
| 2024-09-27 | 天府新区 麓湖 | 37.1 | 13,000 | 24,300 | 86.9% | 润达丰 | 113 轮，天府新区纪录、全市第三 |
| 2024-07-10 | 高新 新川 | 30.2 | 17,500 | 18,500 | 5.71% | 高投 | 9.31 亿，板块第四高地价 |
- 2026 年 1~5 月：宅地成交 16 宗、规建 85.29 万 ㎡、出让金 85.17 亿、楼面均价 9,986 元/㎡；天府新区直管区 3 宗 14.73 万 ㎡。上半年：供应 39 宗，楼面价 9,735 元/㎡（近年高位），涉宅成交面积同比约 -40%。8 月：5 宗涉宅，楼面均价 11,000 元/㎡（近一年最高），溢价 0.37%（来源为聚合新闻，未见原始公告）。
- 2025 年全市：房地产开发投资 +0.9%；商品房销售面积 1,880.5 万 ㎡（-4.4%）；新开工 1,155.9 万 ㎡（-26.3%）。
- 信号：政府主动缩供给保价格，供应往主城收。2027~2028 年主城新房更少更贵；对天府新区、新川这类已有大量存量宅地的区域没有去库存帮助。溢价率一路滑到 8 月 0.37%，房企只为大源、麓湖、成华万东加价，外围靠底价与限价地托底。
八、人口流入
常住人口年增量（万人）
2025 年末 2,153.5 万，+6.1 万（0.3%）。户籍 +13.8 万高于常住增量，部分是存量常住转户籍。
小学一年级招生（万人）
2023 年见顶后两年 -12%，学区房逻辑直接被削弱。
| 指标 | 数值 | 备注 |
|---|
| 2025 年常住人口 | 2,153.5 万 | +6.1 万；城镇化率 81.46%（+0.65 pct） |
| 2025 年户籍人口 | 1,637.3 万 | +13.8 万 |
| 2025 年出生 | 约 14~14.8 万 | 第三方估算；一季度活产 3.58 万，同比 -8.2%；自然增长预计首次转负 |
| 「十四五」青年人才 | 267 万 | 累计来蓉留蓉；人才总量 685 万 |
| 近五年外来人口来源 | 重庆 32 万 | 河南 12 万；湖北 / 贵州 / 甘肃 / 陕西 / 河北 / 云南 / 湖南各超 5 万 |
| 天府新区直管区 | 94.33 万 | 2023 年末，+3.07 万，全市第一；2024 / 2025 未发布 |
| 高新区 | 133.90 万 | 2024 年末，+1.0 万；GDP 2025 年 3,661.5 亿 +6.1%，新增企业 4.86 万户 |
| 2026 上半年 GDP | 12,884.3 亿 | +5.0%；固定资产投资 -1.9% |
| 2025 年 GDP | 24,763.6 亿 | +5.8%；城镇人均可支配收入 59,509 元 +4.4% |
年增 6 万人对应新增住房需求 2~3 万套，而 2025 年成交 32.6 万套里 90% 以上是存量人口换房与置换。房价不会因为「人口第三城」有系统性支撑，只能靠本地置换链条，而链条起点（老破小、远郊）正是跌得最深的部分。高新区 GDP 增 6% 但人口年增只有 1 万，就业增量更多来自跨区通勤，这部分人买房时会在新川、中和、怡心湖之间比价。
九、政策、持有端与建议
| 日期 | 政策 | 内容与影响 |
|---|
| 2025 年起 | 分批取消限售 | 2021 年前后入市的次新房集中挂牌，二手挂牌从 18 万套升到 26 万套的直接原因 |
| 2026-03-25 | 公积金取消贷款次数限制 | 阶段性，到 2026-12-31 |
| 2026-08-25 | 楼市「十条」 | 公积金贷款买新房首付 20% → 15%；首 12 个月利息按 20% 补贴，最高 2.5 万；绿建一星以上额度上浮 20%；鼓励区县发购房补贴。窗口到 2026-12-31，只覆盖新房 + 公积金 |
| 持有端指标 | 数值 | 含义 |
|---|
| 租金 | -7% / 年 | 2025 年坪效 66.5 元/㎡/月（-7.7%），2026 年同比 -7%；出租率 93% |
| 租售比 | 2.5%~2.9% | 老破小可到 3.8%；改善是房价跌出来的，不是租金涨出来的 |
| 法拍挂拍 | +18% | 2026 上半年同比；2025 年 1.8 万套（+12.3%） |
| 房价年变动 | -2.5%~-4% | 70 城二手年内 -2.5%、同比 -5.8%；总回报为负 |
建议
- 周期位置：底部区间、未止跌。四季度公积金窗口会造量（9 月前三周二手 +16.8%），窗口 12-31 结束后重新看。
- 天府新区：只认已开通的地铁站、已招生的划片学校、已开业的商业。麓湖、麓山地铁沿线、秦皇寺符合；兴隆湖外围、万安白沙、南湖不符合且供给最大。真正稀缺的只有麓湖临湖。
- 新川：新房不碰，二手可作高新南外溢自住，议价 5%~8%。
- 土地信号：供地往主城收，看「稀缺 → 支撑」逻辑的标的是主城五区核心，不是天府新区。
- 资金视角：净租金回报约 2%、租金年跌 7%、房价年跌 2.5%~4%，除自住外不建议把资金挪去成都买房；自住也建议等 2027 年一季度数据出来再定。
- 继续盯：二手挂牌能否回落到 20 万套以下；70 城成都二手环比能否连续 3 个月转正；天府新区 2026 年人口增量是否仍 ≥ 3 万；新川新房均价是否向 2.7 万下探；法拍增速是否收窄。
数据缺口：天府新区与高新区 2025 年末常住人口未公布；8 月土拍「5 宗 / 11,000 / 0.37%」来自聚合新闻；2025 年出生人口为第三方估算；板块价多为挂牌参考价，与真实成交通常还有 5%~10% 价差。
来源
- 国家统计局 70 城（2026 年 1~8 月各期）：https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202609/t20260915_1965304.html
- 虎嗅 8 月 70 城解读（成都累计 -2.47%）：https://www.huxiu.com/article/4892852.html
- 2025 年成都统计公报：https://tjgb.hongheiku.com/djs/68696.html
- 成都常住人口历年增量：https://news.qq.com/rain/a/20260415A042AZ00
- 2026 上半年成都 GDP：https://cd.scol.com.cn/cdyw/202607/83294308.html
- 中指 2026 上半年成都报告：https://sichuan.scol.com.cn/amsc/202607/83285917.html
- 上半年成交 15.13 万套：https://finance.sina.com.cn/wm/2026-07-03/doc-inifpkay3671945.shtml
- 新政与 31.9 个月去化：https://news.qq.com/rain/a/20260829A0A7HG00
- 楼市新政十条：https://www.21jingji.com/article/20260825/herald/4f7865fa2921eeaf917822cbc20b6eb3.html
- 9 月数据（挂牌 +16.8% / 成交 -7.1%）：https://news.qq.com/rain/a/20260916A04JAN00
- 9 月跌幅最大区域：https://news.qq.com/rain/a/20260917A03WYN00
- 圈层分化（一圈层 28,619 / 三圈层 7,420）：https://news.qq.com/rain/a/20260913A087BS00
- 7 月分区成交均价：https://news.qq.com/rain/a/20260830A08I8800
- 8 月成交数据：https://news.qq.com/rain/a/20260901A03VSH00
- 各区参考价（房天下）：https://fangjia.fang.com/cd
- 天府新区参考价与板块：https://m.fang.com/fangjia/cd_list_16418/
- 高新区各板块补跌：https://news.qq.com/rain/a/20260813A05LGN00
- 兴隆湖 -38.5%：https://www.163.com/dy/article/L0MF9JF705567N48.html
- 天府新区跌幅榜案例：https://news.qq.com/rain/a/20260912A03OO900
- 新川逐月价（58）：https://www.58.com/fangjiawang/shi-2026-109/sq-122822/
- 新川板块报告（房天下）：https://m.fang.com/xf/platereport/cd/25760.html
- 新川 2024 土拍 18,500：https://news.qq.com/rain/a/20240710A07SR700
- 2026 供地计划：https://www.sina.cn/news/detail/5282544365079159.html
- 2025 供地计划 -30%：https://sichuan.scol.com.cn/ggxw/202504/82944092.html
- 上半年土拍收官：https://www.sohu.com/a/1043789785_114984
- 3 月 31 日零流拍：https://news.qq.com/rain/a/20260331A03OUX00
- 5 月 15 日三宗宅地：https://finance.sina.com.cn/stock/relnews/hk/2026-05-15/doc-inhxxwvn8199562.shtml
- 天府新区白沙限价地：https://www.163.com/dy/article/L80RPJC30535AVFJ.html
- 麓湖地王 24,300：https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_28875115
- 麓山中铁天圆底价地：https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_30200706
- 大源地王 31,700：https://news.qq.com/rain/a/20250311A06AT700
- 2025 年成交全国第一：https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_32389935
- 高新区 2025 年 GDP：https://difang.gmw.cn/sc/2026-02/27/content_38614457.htm
- 天府新区人口增量全市第一：https://news.qq.com/rain/a/20240326A03Z2F00
- 小学招生三年数据：https://zhuanlan.zhihu.com/p/2041150470895448710
- 兴隆湖产业入驻：https://news.qq.com/rain/a/20260918A055VJ00
- 金融城大平层补跌（中海城南一号 / 誉峰 / 西派善成）：https://www.163.com/dy/article/L70VM59F05567C26.html
- 麓湖二手单价破 10 万（黑珍珠 1.2 亿）：https://www.163.com/dy/article/KSBOMKH20515L7KT.html
- 麓山国际 857 ㎡法拍 5,406 万：https://news.qq.com/rain/a/20260418A03DA000
- 麓湖黑珍珠 1.68 亿起拍流拍：https://www.nbd.com.cn/articles/2026-06-17/4429869.html
- 2026 上半年复盘（2,000 万+ 认购 159 套、建发海耀 7.69 万）：https://news.qq.com/rain/a/20260701A06GY300
- 2026 上半年楼盘销售榜（麓湖 332 套 26.32 亿）：https://news.qq.com/rain/a/20260707A06L5C00
- 成都新房大平层复盘（160 ㎡+ 供应）：https://www.lejucaijing.com/news-7148940910993798438.html
- 2026 一季度别墅市场（龙湖天府原著）：https://caifuhao.eastmoney.com/news/20260424171810674223360
- 成都楼市两极分化（逆势走强与缩水小区）：https://news.qq.com/rain/a/20260724A060PN00
- 7 大楼盘回落（秦皇寺新房倒挂等）：https://news.qq.com/rain/a/20260514A08XWY00
- 麓湖丽世缦华（四代大平层 + 别墅）：https://m.focus.cn/cd/zixun/2f0b1eb089354621.html
- 保利新川天珺：https://cd.fang.anjuke.com/loupan/525389.html
- 人居沁川林语：https://www.sohu.com/a/981343236_121716625
- 牧马山低密现房与土拍：https://news.qq.com/rain/a/20260910A05RW000
- 租金最高小区与租售比：https://zhuanlan.zhihu.com/p/1888966370898716059
- 麓湖新旧规转换与剩余货量（已售 1.15 万 / 可售 1.6 万 / 2,200 亩）：https://www.163.com/dy/article/JQKMGCIR051591G6.html
- 麓湖 2026 运营数据（交付 9,026 户 / 常住 4,870 户 / C23 开盘 91%）：https://www.163.com/dy/article/L7GNIQF1051591G6.html
- 麓湖十年（2021 年 89.7 亿、推新 2,000 套）：https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_17688921
- 新房「摧毁」二手房（得房率、倒挂、挂牌 22.75 万套）：https://news.qq.com/rain/a/20260915A09DEV00
- 第四代住宅问题与七一城市森林花园案例：https://news.qq.com/rain/a/20260310A05VQ200
- 成都规划技术规定（2024）补充规定：https://dnr.sc.gov.cn/scdnr/scszdt/2025/10/11/7ac049081f2f4f8a956bb8254c314348.shtml
- 新规项目得房率与板率收口：https://news.qq.com/rain/a/20250514A084R200
- 成都拟出台新规（层高 3 m、阳台 20%）：https://finance.sina.com.cn/tech/roll/2024-05-07/doc-inaumfna8298756.shtml
- 租赁市场（租金 -7%）：https://app.myzaker.com/news/article.php?pk=6a4dfc868e9f0966734bcfb2